今天我们聊聊海南。
不久前的博鳌亚洲论坛上，海南省宣布将在2025年底前适时启动全岛封关运作。消息一出，立马登上了微博热搜第一。
虽然说是“封”，但实际上是“通”，实实在在大利好。
于是，不少自媒体都用“海南楼市狂飙，千万投资客涌入”做标题，引发广泛讨论，很多读者开始向我们咨询海南楼市。
大利好+楼市狂飙，的确有一种建立在逻辑上的诱惑力。
当地情况究竟如何？子木团队正好出差，决定去一探究竟。
01
早上8点多到机场，明显感受到今年的旅游热度不一般。
候机厅坐得满满当当，围着大厅绕了3圈，没找到地方落脚。下午飞机在三亚凤凰国际机场落地 ，一行人到酒店安顿好行李，奔向海滩。
本来带好泳衣准备下水，看了看情况，哪里还像下水，简直像下饺子，整盘下的那种。无奈，只能在海边闲逛。
路上碰到一个卖椰子的摊位，摊主听说我们做楼市调研，来了兴致，表示自己在海口有一套两室一厅，正在出售。
“儿子今年准备结婚，里里外外都要钱，只是最近卖不上价。”
究竟是卖不上价，还是卖不出去，老板的口音有点重，没太听清。
不过一句话三声叹，传达着一个信号——海南楼市很冷清。
这和我们来海南前听到的情况大相径庭，于是马上与几位海南资深中介朋友取得联系，他们表示：
海南楼市狂飙，并不存在。
今年前几个月，海南楼市只能说小有起色。从数据上看，1~3月份，海南全省房屋销售面积，仅较去年疫情期间同期增长6.1%，销售额上仅增长了9.4%。
（数据来源：海南省统计局）
但在房价方面，除了海口、三亚等核心板块外，大部分地区的新房价格并没有太大变化，二手房更是表现普跌。
当地统计机构数据，海口近期销售的130套二手房中，有119套在降价出售，平均降价幅度都在5%-10%之间，甚至有部分房源降价幅度高达14%。
最主要的 是二手房彻底陷入了「有价无市」的困境。
一个 当地的朋友老李跟我说，自己当年在海南先先后后投资了3套房， 基本都卖不出去， 除非 “打骨折” ，但自己又不情愿。
等了这么多年，算上利息成本，平均一套房亏几十万， 眼瞅着封关将至， 全部愿望也就赌这一把了。
老李给我看了他们北方人在海南投资还专门建的一个分享群，每天的话题只有吐槽，吐槽破房价不涨，吐槽封关这么慢，吐槽怎么还没有人来接盘……
“唯一热的可能就是三亚新房，很抢手，你们可以到实地感受一下”，老李跟我说。
兜兜转转，我们来到他口中位于迎宾路东段的某新盘售楼处。
现场销售告诉我们，目前已经没什么好户型，建议先看看未来的几期，只要先交50万锁定房号，等开工再补50万，就可以抢到一套100多平的户型。
其实早在2020年，海南就推行了商品住房现房销售制度，房子盖好了才能卖，但事实上，外面一套里子一套，开发商依然卖期房炒楼花，只是形式不同。
对于当地来讲，睁一只眼闭一只眼，不过也可以理解，海南一直以房地产闻名，而现在大力管控下，财政捉襟见肘，适当放松是唯一的方法。
总体来看，海南楼市正处于新二手房极其割裂的状态。
一拨是外地投资客还在零零星星买三亚海口的新房，另一拨是炒房客煎熬地等待，祈求手里的二手房还能卖个好价格。
02
曾经的海南楼市，可谓风光一时。
2010年，海南就有均价6.5万/平方米的凤凰岛出世，一期700套房开盘售罄。6.5万是什么概念，就算放到今天，也是北上广深的水平。
之后几年，一直都处于大涨小跌的行情。直到2017年，海南断臂房地产，整个楼市环境一落千丈，才开始真正走向“房住不炒”。
2018年-2019年，因为自贸港的概念，海南房地产重新焕发过活力，但是从2020年开始，海南除了部分核心城市外，整体成交量、价格就一直在下行，甚至腰斩。
直到现在……
为什么会出现这种情况？
主要源于海南的底子太薄了，无论是产业还是人口，均处于内地三四五线城市的水平，最有名的三亚和海口加起来，GDP还不如淄博高。
数据显示，2022年海南第一产业占比20.8%，为全国最高。最能吸引人口流入的第二产业，占比仅19.2%，第三产业占比虽然占比60.0%。
即使再国际化，目前也难逃离被旅游经济绑定的格局。
这意味着除了本地购房者的刚需住房，剩下的主要就是旅居类产品，销售季节性很强。
每年10月份至次年3~4月份是海南旅游传统旺季，外地游客节假日来海南，顺便看看房子，促成交易。但疫情三年，几乎扑灭了人们的旅居热情。
好不容易今年解封了 ，人们的购买力大打折扣，普遍形成了一种“早享受，晚投资”的消费势头，宁愿花大价钱抢机票，排队逛景点，也不愿轻易投资旅游地产。
这是人类本能的心理补偿行为。
信心恢复需要时间，短期内对海南楼市的影响，极其严重。当地的一个中介跟我说，原来北方人来旅游，总要买套房才舍得回去，而现在，八台大轿都请不进售楼处。
其次，海南的楼市政策，阻挡了大量的外地客户。
2017年，海南开启“双暂停”政策，海口、三亚等核心板块几乎没有商品房土地供应，新房买一套少一套。
到了2022年，整个海南全省的住宅用地出让面积仅有328.3万平方米，比深圳一座城市还少181.9万平方米。
2018年4月，海南又实行了全域限购，非海南户籍在海口、三亚、琼海等城市购房需要五年社保或者个税，而且限售5年。
期间多次松绑，但主要针对人才落户，年龄卡的非常死，40岁以下的全日制大专，或者55周岁以下的中级专业职称。
之前海南楼市有这样一句话：“海南是东北人的海南”。
此话不假， 一到冬天，北方天气寒冷，尤其是东北地区，室外零下3、40度，室内30度，室内外温差巨大，导致心血管病爆发，年轻人都想让父母有个安逸的环境养老，甚至当地人以海南房产作为彩礼，送给老丈人。
可现在，房价高、限购、兜里没钱，海南最强购买力——东北人只能在围栏外面抬头仰望着这片圣土，而不敢踏入半步。
最后一个原因，也是海南楼市最根本的原因：
竞争力！
早在80年代末，90年代初，十万人才下海南，全国各地闯海人怀着梦想踏上琼岛，书写各自的人生。
那是因为全国其他城市一片荒芜，没有什么好的发财机遇。
而现在，如果你是年轻人，毕业后会怎么选择呢？
你可能会选择北上广深，虽然房价高，但是机会多，你的收入完全有可能覆盖生活成本。
或者会选择武汉、成都、杭州、长沙等二线城市，虽然收入不比一线城市，但房价最起码还在接受范围内。
而海南的发展，跟炒房客心里的愿望一致，等待封关，但到底能带来多少人口增量，并不好说，因为全国不止海南，还有深圳前海、珠海横琴、广州南沙，也有之相同的政策优惠。
全国最大的人流大概率会被大湾区截获，再往南渡，难上加难。
整体来看， 海南对年轻人的吸引力，尚未体现出来。
03
从海南的楼市表现中，不难发现一个问题：
海南城市与城市之间、板块与板块之间，已经形成高度割裂。
要解释这种割裂，你就要搞清楚，到底什么样的购房者在买什么样的房？
最重要的答案就是：有钱人与不可复制的生态资源。
三亚是中国唯一全境在北纬18°以南的城市，这条纬度世界公认的度假天堂，夏威夷、普吉岛、马尔代夫等都位列与此。
年轻人用寿命换金钱，富人用金钱换寿命。
对于长寿，富人有执念，香港首富李兆基就曾表示，愿意用1000亿换说30年青春。
三亚全年气候温润舒适，年平均气温在26℃，也是最适合人类生活的温度，自古就有“长寿之乡”的称号，仅此一项，就值得富人趋之若鹜。
同时，三亚也有发达的海洋旅游产业，完善的康养产业体系。
海南的豪宅，自身就代表着中国豪宅的顶级圈层，中国不缺有钱人，缺的是这种不可复制的资源。
经历了三年的跌宕起伏，全国楼市改善盘与刚需盘价格上的撕裂，告诉我们，未来房产价值分化会越来越严重。
海南可能会更加严重，甚至达到“一九分化”的地步。
所以买海南，最保值的永远要瞄准绝对三亚的生态资源。
而海口，则是另外一套逻辑。
一个城市或者地区，可以没有稀缺的自然资源，但它一定会有一个产业集中地。 在广州它是天河，在深圳它是福田，在海南它就是海口。
作为海南的省会城市，海口是海南红利政策的直接受惠地。
国家说海南要有海洋产业，海口立刻就在北部湾拥有了海洋产业示范区，国家说海南要搞国际金融，海口立马开建国际金融中心。
三亚是中国的三亚，海口才是海南的海口。
海口拥有海南最好的海洋产业、金融产业、高精尖科创产业资源，汇集了海南近3成的人口。
（数据来源：海南省统计局）
在海口产业聚集的板块，其产业配套，生活配套随之发展，自然形成稳定的楼市价值。
这是买海南的另一个参考维度，瞄准海口产业聚集地。
除此以外，文昌、琼海、三沙、儋州……等等所有地方，有且只有“养生价值”。也就是说，买了这里的房子，可以修生养性、颐养天年，但想着投资赚钱，想都别想。
从第一次房地产泡沫危机到现在，海南楼市跌宕起伏数十载，于今终于可以歇一歇了。
当然这次伴随着的，注定是千万炒房客的哽咽与懊悔，化作钢筋混凝土矗立在中国南海，这么来看，多少有些悲怆与凄凉吧。
本文来自微信公众号“子木聊房”（ID:zimuliaofang），作者：子木团队
