一、
近日消息，Q房网将以1800万的价格转让。2017年，国创高新花了38亿收购Q房网，六年不到以1800万转让，令人唏嘘。
这家几乎和中国房地产交易同时代起步的公司，在房地产高歌猛进的时代快速成长壮大，顺利度过行业转型关口，超越了大部分同行。然而，曾经进入市场主流阵营的Q房网，却没有熬过这一次的楼市寒冬。
过去三十年，在中国房地产市场的发展历程中，尽管经历了诸多调整，但城市化率较低的市场红利一直存在，大多数市场波动并未给行业带来致命性打击。
近两年，从“恒大们”的巨额债务，到Q房网的低价转让，越来越多企业的负面消息，无疑给所有从业者敲响了警钟。
或许，房地产市场的波动调整仍将继续。对于房产经纪行业而言，这犹如大浪淘沙，没有抗风险意识和持续准备者，都会被大浪拍死在沙滩上。
二、
有开发商的朋友抱怨，有区域公司项目总经理连一些基本的地产专有名词都搞不懂。
在市场红利期，从业者快速升至高位、有些公司短期内赚大钱，是大势所托。在这种大势下，有时候会产生错觉，让人误以为是自己的实力使然。
在市场波动的冲击下，那些首当其冲倒下的公司，是否对市场缺乏敬畏，是否对自身的专业性缺乏磨砺？
三、
一季度反馈出来的地产数据，有不少积极变化。让行业看到了久违的阳光。
国家统计局数据表示，新房市场温和复苏，交易信心回升，全国商品住宅销售额同比增长7.1%。据贝壳研究院数据，一季度全国二手房交易额同比增长51.2%，房价同比跌幅收窄，环比止跌转涨。
作为房产经纪行业为数不多的几家上市公司，贝壳的财报喜人。贝壳一季度GTV 9715亿元人民币，同比增长65.8%，净收入203亿元，同比增长61.6%；门店和经纪人数扭转连续下降势头，活跃门店数环比增加约6%超过3.96万家，活跃经纪人数环比增加18%，达41.15万人。
以此判断，这一轮楼市调整期已经过去？
并没有。
疫情形势严峻时，房地产交易无法正常进行，使得一定的积压需求在疫后的第一季度集中释放。因此， 本季度激增的交易数据并不能反应市场的真实情况，无论是同比还是环比，都不具有长远的参考价值。
四、
该如何正确预测和判断未来的房地产的基本面？
任泽平有个对房地产的判断逻辑，叫做“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。
人口是决定包括房地产在内的很多经济指标的重要因素。关于人口，有几个重要的结构性变化：
1、少子化加速到来。中国出生率持续下降，2019、2020、2021年出生人口分别为1465、1200、1062万人，出生人口数量持续下降。
2、老龄化到来。1962-1976年的婴儿潮人口正在退出劳动力市场，步入老龄化，2033年左右老龄化占比将超过20%。
3、主力育龄妇女数量减少，2016-2019年15-49岁育龄妇女数量分别减少491、398、715、502万。
这几个指标，都在指向未来买房人群总体量减少。这意味着，以增加市场供应的大开发时代已经进入到了尾声，全面普涨的大行情不再。
不过，我国的城市化率还远未见顶，楼市的“小行情”依然存在。
比如，未来五年，毕业生规模将稳定在700万人每年，对于那些毕业生流入的城市，其租赁市场和存量房市场仍然有较多机遇。
城镇化率是一个国家城市人口占总人口的比例。根据2022年最新数据，中国城镇化率已经达到了65.22%，未来城镇化率有望达到80%以上。在国家人口相对稳定的前提下，城镇化率有提升的空间，意味着仍然会有更多农村人口进入城市，产生购房需求。
但是，并不是所有城市的房地产市场，都能受益于城镇化率的持续提升。部分三、四线城市由于就业机会和配套措施等相对缺失，人口会趋向于流出，反而会面临房地产供给的结构性过剩。这个趋势日渐明显，比如“五万元在鹤岗买套房”的热议话题，就是最为突出的例子。
五、
对于全国性的房产经纪企业，对城市的战略判断，将生死攸关。
根据任泽平的判断，未来70%的低能级城市，将因为人口流出或停滞面临房地产过剩。
从2022年市场来看，一线城市在下行周期中房价更为坚挺。研究机构也一致预测，2023年一线城市房地产市场将率先恢复，尤其是北京、上海，凭借丰富的产业配套将率先走出下行周期，进入上行周期，更多三四线城市市场或延续底部运行态势；长三角、珠三角等核心城市圈市场有望率先修复。
六、
人口结构和城市结构之外，需求端结构也在变化，继续来看一组数据。
目前，我国城乡建筑总面积超600亿平方米，人均住房面积达到了40多平方米。单纯从简单的数据计算结果来看，我国进入到了“不缺房”的时代。
细分来看，有33%的家庭人均住房面积已经达到了50平方米以上，超过了欧洲发达国家的平均水平。另一方面，也有15%的城镇家庭户人均住房面积低于20平方米，几乎不到全国平均水平的一半。
另外，分城市来看，广东、北京、上海人均住房面积均在35平方米以下，部分一二线城市20年楼龄以上的老破小占比超过70%，仍有很大的住房水平提升空间。
这个数据，和一项根据实际成交调研而来的数据趋势吻合。
贝壳研究院统计数据显示，重点50城市改善购房占比由2020年的26%提高到2022年的30%，而30岁以下购房群体通常是刚需客户，其成交占比由2020年的37%下行到2019年的34%。
因此，一二线城市改善性需求，正在成为需求端的主导力量。 例如，北京、天津、厦门改善性需求明显高于刚需，3个城市改善群体交易量均在刚需交易量的1.5倍以上。
七、
对于房产经纪行业的经纪人而言，看懂这些数据，并掌握数据背后的市场趋势，就变得尤为重要。
房地产市场的核心从低能城市到高能城市的转变、从刚需到改善性住房需求的升级，消费者除了对房产本身有更高要求之外，也对一线从业者提出了考验——高能城市的消费者以及改善性买家，往往有着更丰富的房产知识储备和交易经验，需要更加专业的服务者为他们服务。
概括起来，就是消费者对房产经纪服务“品质”的需求提升了。 原有的“交易撮合型”的粗放型服务不再能匹配他们的需求，因此，无论是房产标的本身还是服务者，都要在“品质”上打磨：房子要住得更好，服务也需要更专业。
这是我国房产经纪行业经过三十年发展的必然趋势，也将是主导未来市场优胜劣汰的重要指标。
八、
目前，更专业的房产经纪服务提供者，已经成为用户的首选。
在服务费用统一的前提下，消费者对一家房产经纪公司的认同，可以外化的指标很多，比如，公司品牌形象、交易效率、交易安全保障、服务质量等等。
显然，在服务收费相差不大的情况下，经纪服务的上述指标决定着消费者手中的选票投向谁。 如今，房产经纪行业集中度越来越高，越来越多草莽生长的、缺乏底层服务能力建设的中小型经纪公司的消亡，基本上印证了这个逻辑。
在服务者层面上，更多的资源也在向“有品质”的个体倾斜。
对于经纪人来说，服务质量、业务能力、专业度等指标构成了消费者的认同感。尽管没有统一的标准来衡量服务好坏，但与其他服务行业类似，服务者的从业时长，一定程度上可以代表其提供品质服务的能力。
根据贝壳针对50多万经纪人的调研显示，从业年限10 年以上的经纪人年收入在 20 万元以上的比例为41.8%；从业年限在 3-5 年的经纪人年收入在 20 万元以上的比例为 10.7%；而在从业年限 1 年的经纪人中不到 1%收入水平达 20 万元以上。也就是说，随着从业年限的增加，更加专业熟练的业务能力，以及不断累积的客源、房源资源，将让经纪人获得更高的收入水平。
这一市场趋势，和贝壳成立后坚持的“打造有品质的服务者”战略方向几乎一致。 不难理解为什么在贝壳能在波动中平稳发展，安然穿越市场周期，并在一季度取得优于市场平均水平的成绩。
九、
毫无意外，经历过一季度需求的爆发性释放，4月的房价和交易量迎来了数据回落。总体上看，楼市将回归温和、稳定。
当下，比市场变化本身更重要的是，从业者应当以何种心态面对这种变化。
贝壳创始人左晖2019年曾经说过，房地产交易服务，是一条长长的缓缓的雪道。某种意义上，这个比喻也适合放在当下。
显然，在接下来的新市场周期中，房地产正在从过去的“红红火火”的“快”生意，向“不温不火”的“慢”生意转变。
节奏的转变，未必是一个坏消息。接下来，这个“慢下来”的市场，将对房产经纪企业和服务者们进行新一轮的筛选。 那些愿意长期从事这项“慢”生意，能够适应市场变化的从业者将留下来，淘汰那些习惯于快增长、拒绝长期投入的企业。这个行业的未来，属于眼光更长远的品质服务者。
本文来自微信公众号“房地产和互联网思维”（ID:fangdichanhulianwang），作者：房互
