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28亿挂牌北京威斯汀大饭店 中国金茂继续变现商业资产
2023-09-14
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9月13日,据全国产权行业信息化综合服务平台显示,金茂(北京)置业有限公司100%股权被挂牌,转让底价约28.02亿元,转让方为上海金茂投资管理集团有限公司。

资料显示,金茂北京置业成立于2007年6月25日,注册资本16亿元,法定代表人为孔令明,经营范围包含房地产开发;酒店管理;投资管理;销售建筑材料;汽车租赁等。

截止2023年07月31日财务报表,该公司营业收入13156万元,营业利润1111.67万元,净利润-843.15万元;资产总计160115.83万元,负债总计7245.31万元,所有者权益152870.52万元。

转让方上海金茂成立于2007年11月15日,注册资本800万美元,法定代表人为张增根。

上海金茂由中国金茂控股集团有限公司100%持股。

再试水类REITs?

值得注意的是,金茂北京置业原由中国金茂直接持有,在今年3月才被转移至上海金茂名下。企查查信息显示,上海金茂对金茂北京置业首次持股日期为2023年3月30日。

一则消息显示,今年3月29日,中国金茂发布公告,将金茂北京置业股权转让给上海金茂投资管理集团有限公司,中国金茂不再担任该公司股东。双方确认标的股权的转让价款为人民币21.06亿元,受让方根据本协议约定向转让方一次性支付标的股权转让价款。

中国金茂与上海金茂间的股权交易往来已久,过往在中国金茂开发、建设、运营的各个阶段,上海金茂都以不同的方式参与其中,以实现资金的助力。

金茂北京置业前次左手倒右手的股权转让,亦让中国金茂实现资金回笼。但从此次挂牌行为来看,事情或许没有那么简单。

公开资料显示,金茂北京置业负责经营金茂北京威斯汀大饭店,该酒店于2008年6月开业,位于北京朝阳区燕莎商圈,毗邻京城使馆区,距离首都国际机场仅25分钟车程。

该酒店为中国金茂委托万豪国际管理集团公司经营管理,总建筑面积约为77945平方米,酒店共有34层,拥有550间客房。

半年内,金茂北京威斯汀大饭店股权从中国金茂转移到上海金茂,如今再次挂牌,或是金茂计划在商业地产领域再次进行证券化尝试。

目前国内商业地产领域尚未开放公募REITs的试点,最为常见的证券化融资工具为CMBS和类REITs两种。

CMBS全称为商业地产抵押贷款支持证券,多由房企发行,通常采用双SPV(特殊目的公司)架构,即原始权益人先设立信托计划,向融资方发放贷款;信托受益权形成后,作为基础资产进行证券化,交易所募集资金用于支付信托受益权转让至专项计划名下的对价。

类REITs则是基于资产支持专项计划,以非公开方式向合格投资者募集资金,通过SPV投资于不动产资产,是资产证券化和REITs有机结合的一种金融产品。

虽然都是常见的证券化工具,但是两者之间有着很多不同,其中最大的差异在于底层资产的所有权是否变更。

在CMBS交易中,信托计划持有的仅是对商业地产所在项目公司的抵押债权,项目公司的股权仍由原所有权人持有,即商业地产的所有权在CMBS交易中不变。

而在类REITs交易中,商业地产的所有权变化,由私募基金通过持有商业地产所在SPV的100%股权间接享有对商业地产的所有权,私募基金同时享有对SPV的债权。

因此,开发商在发行类REITs产品前,通常会进行底层资产的所有权转移。

例如,在商业地产证券化领域得心应手的华润置地,就曾多次将旗下资产挂牌转让以实现资产证券化。

金茂经验

据观点新媒体了解,金茂在商业资产证券化方面的运用也驾轻就熟,尤其是去年以来发行ABS项目较以往更加频繁。

2022年4月25日,金茂以北京凯晨世贸中心为基础资产设立碳中和专项CMBS,发行规模高达87.08亿元,创造了全国规模最大的碳中和CMBS产品纪录。

去年6月30日,金茂发行全国首单碳中和写字楼类REITs,以长沙金茂广场北塔写字楼为标的物,发行规模达12.7亿元。

据不完全统计,以上海金茂作为原始权益人的资产证券化项目就有5项,其中包括类REITs产品和CMBS,涉及的底层资产涵盖购物中心、酒店、写字楼等等,涉及资金46.66亿元。

其中金茂华福-金茂酒店鑫选1号资产支持专项计划的底层资产为上海崇明金茂凯悦酒店、丽江金茂酒店·凯悦臻选、丽江金茂璞修雪山酒店,该项目发行金额为13.81亿元,产品类型为CMBS。

金茂目前鲜有将酒店作为底层资产发行类REITs产品,有分析人士表示,类REITs作为一种金融工具,能够盘活存量资产,降低企业杠杆水平,进一步为实体企业加速发展注入活力。

从金茂北京威斯汀大饭店情况来看,2019-2021年度和2022年1-3月期间,该酒店总营业收入分别为2.81亿元、1.05亿元、1.53亿元、3545万元;平均入住率分别为85.00%、33.01%、50.17%及35.01%,2020年入住率下降主要是受疫情影响。

从金茂北京置业的财报来看,截止2023年07月31日,该公司营业收入13156万元,营业利润1111.67万元,净利润-843.15万元。尽管利润表上尚未恢复盈利状态,但从资产负债表来看,金茂北京威斯汀大饭店仍属优质资产,资产总计16亿元,负债总计7245.31万元,所有者权益15.29亿元。

值得一提的是,自2020年疫情以来,酒店业受到冲击,金茂北京置业也正是从此时转为亏损状态。据了解,截至2019年末,金茂北京置业的总资产为17.20亿元,总负债0.85亿元,净资产16.36亿元;2019年度实现营业收入2.82亿元,净利润0.33亿元。

不过也有分析人士称,资产证券化也不是随随便便能做的,要有优质的资产,还要考虑资产是否具有持续性。

本文来自微信公众号“观点”(ID:guandianweixin),作者:观点新媒体


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