【编者按】水星旗舰FOF由金斧子创始人兼CEO张开兴担任总负责人，结合金斧子团队近10年来的一二级市场产业链的深度研究经验，专注挖掘可持续性投资机会，帮您做“最恰当的价值投资”。水星旗舰FOF以“定性为纲”的正确价值观精选优秀的基金管理人，时刻保持对宏观、行业、估值、风格、个股的深刻洞察，努力争取在对的时间帮助客户配置正逢其时的大白马、小白马、黑马等各具特色的价值投资基金。最后，为投资者获得“长期业绩可喜、中期风险分散、短期业绩可期”的“价值投资指数级”投资机会。

由于躺平和内卷的现实压力，正在大家担心“三孩”政策推出后，由于房价压力甚大，教育成本高企，老百姓生育动力不足之时，国家出台严格限制K12校外培训政策之后，一个更加大的配套政策出台——斩断房价与地方政府收入之间的关系，切断房价上涨的动力，从而更好地为国家可持续发展创造环境。

6月4日，财政部发布有关将土地出让收入全部划转给税务部门负责征收，而非过去的地方财政收入，即卖地收入转由税务部门征收，不再由地方财政部门收取，不再进入地方财政的“政府性基金收入”这个名目。自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省等地试点，2022年1月1日推广到全国。

时代伯乐认为，此项政策的出台有极大的价值和意义，对于舒缓躺平和内卷有很大的价值，对于中国地方政府的产业升级有很大的价值：

一、房价上涨的动力基本失去——正反馈的上涨飞轮被斩断

众所周知，过去30年中国房价的高速增长，一个非常重要的原因是土地出让收入全部归地方政府，加上许多地方政府的产业不发达，结果导致地方政府主要依靠卖地收入，只有房价上涨，地方政府才可能获得更高的地方财政收入，所以，地方政府迫于财政的压力和城市建设的压力，自身有很强的动力去推动房地产价格的上涨，因为地方政府本身就是房价上涨的受益者：高房价就意味着高土地出让收入，高房地产销售税收。

时代伯乐认为，这个上涨的逻辑很好地解释了，为什么过去20多年的房地产调控，始终不能很好遏制房价大幅度上涨的原因。

虽然中央三令五申要求调控房价，但是，地方政府并不希望房价下跌，因此，出台的政策，更多是控制土地供给，压制买房需求，反而进一步扩大供需矛盾，使得房价上涨速度更快。

现在，出台这个通知，意味着地方政府的财政收入大幅度下降，卖地收入不再属于地方收入。毫无疑问，即使有卖地收入，但留存部分大幅度下降。

这种情况下，地方政府进一步推动房价上涨的动力和决心大幅度下降。

二、国家调控房价的政策发生转向，可能意味着从过去的打压改为疏导，从打压增量，改为遏制存量持有，更为地方政府出台房地产持有税（中国式物业税）提供了依据。

按照本通知的精神和内涵，既然房价上涨所带来的土地出让收入不能为地方政府所全部拥有，那么，可能形成一种新格局：由于土地归国有，因此，中央政府获得土地出让收入，从而遏制房价的上涨；由于已经形成的物业和房地产属地管理，因此，地方政府可能收取房地产持有税。

时代伯乐认为，如果形成这种局面的话，意味着中国土地和房地产拥有更为清晰的界定，为具有中国特色的物业税提供了分税制依据。

结合全国不断进行的房地产统一登记和评估，时代伯乐认为，房地产持有税出台的时间不远了。

这对于持有大量物业的人而言，未必是利好。

三、地方政府与银行体系的融资格局会发生突变，使得各地政府的财政赤字很容易显性化，同时堵住了地方政府继续做大亏空的漏洞。长期而言，非常有利于各地的健康发展

地方政府的融资平台，包括各种城投的发债收入，本质上是依靠土地收入做保证的，现在，土地出让收入划归税务部门征收，本质上归中央财政，那么，地方政府的各种融资平台如何提供担保和抵押，因此，可以想象，地方政府的融资能力将大幅度下降。

这对于依靠地方政府合作的企业面临短期收入下降的可能。

整个中国的银行体系贷款中，相当大的比例是贷给了地方政府的融资平台。如果没有这种担保和抵押，意味着什么——很难再从银行中获得贷款。

这种情况下，屡禁不止的地方政府亏空扩大化趋势能够得到根本性遏制。

四、地方政府需要寻找新的发展模式，面临极大的转型升级压力，有利于整个中国的产业升级，特别是有利于高科技产业的发展

30多年形成的发展习惯，一旦被斩断，一定会有一个阵痛期。原来各地政府热衷于搞土地开发，建新区，来钱快，但是，现在这方面的积极性一定会大幅度下降，并且，这种模式也面临很大的挑战。

一旦离开土地财政，中国各地政府才真正回到发展本地产业的使命和初衷上——只有企业税收、个人税收才是长久之计。

由于整个经济都处于转型期，特别是在美国的强压之下，中美两国的竞争本质上将是高科技竞争。如果各地政府依然停留在土地和房价的竞争之上，那么，非常不利于中国的产业崛起。

时代伯乐发现一个规律：凡是招商搞得好的地方政府，当地的产业发展都好，经济发展水平也高，老百姓的生活水平也相对较高；凡是当地政府不重视招商或者招商模式落后的地方，也比较差。

今天的深圳对土地财政的依赖程度是不高的，这主要得益于创立深圳特区的政府领导，长期重视招商引资工作，早期招外资，中期招世界500强，现在招各种创新型企业；江苏的苏州、南通（海门等区）等地对土地财政的依赖也相对较低，是因为当地产业发达，其实主要得益于他们是全中国招商引资最努力、最勤奋的地方之一，招商引资中也敢于大胆创新，积极进取，所以，涌现出一批中国最发达的地级城市！

其实，招商引资，特别是政府引导基金都已经从原来的1.0版本迈向2.0版本了——从过去政府成立引导基金，GP去参与成立子基金，然后完成返投，但是这种模式效果不佳：一方面，返投不能带来新项目的增量，返投的项目往往也是当地的好项目，它们根本不缺钱；另一方面，难以形成产业链效应，GP为了追求IPO，只会零敲碎打地投资项目。所以，最近涌现出的“合肥模式”和“海门模式”就是招商引资和政府引导基金的2.0模式：资本+平台+产业链的新模式。

另外，如果土地出让收入的下降，地方政府将更加愿意将更多的土地用于发展产业，特别是高科技、高附加值的产业。

当然，对于地方政府的集约化发展也是有利的，避免过去的摊大饼，会重视旧有城区的改造。因为只要是旧村、旧厂自己提出来要搞旧改，进行自我改造提升，地方政府就会大力鼓励，不用花钱，也能够获得一笔地价。

五、地方政府可能被迫迈向精简，增收节支，过紧日子，是一个趋势

在土地出让收入高歌猛进的时代，许多地方政府从来没有考虑过节约。现在，一方面是减少了相应收入，另一方面，融资又受阻，加上新的产业并没有发展起来，所以，减少开支是主要选择。甚至，许多基层公务员收入都面临下降的可能。由于原来的土地出让收入全部归地方政府，加上房价的持续上涨，土地出让收入也不断上涨，使得各地政府的编制越来越庞大，超编制现象越来越普遍，现在这个收入没有之后，地方政府只能走精简的道路。

此通知表面上非常平静地发出，但是，实际影响巨大，长期影响更大！值得每位读者深思。

谨以此文献给躺平和内卷的人。