近年来，作为政策端重点推动的创新性金融工具，REITs发展迅速。由于这类资产与股债相关性均较低，虽也受到宏观利率与实体运营影响，但强制分红与一定的抗通胀属性，穿透底层持有实体资产，作为债券类固收资产的替代选择之一，市场关注度较高。今年以来，债券市场持续表现萎靡，而中证REITs指数涨幅已超过10%。如此迅猛的涨势，当下是投资REITs的好时机吗？

从上半年REITs发行节奏来看，虽然发行规模相比去年同期略有下降，但幅度不大。据中信证券测算，18日最新发行的中银中外运REITs实际募集规模达到了预期募集规模的1.6倍。此外，20日有REITs发布公告其扩募计划也即将正式上市交易。公募REITs市场正在持续扩容，未来可投资产也将更丰富。

今年以来，公募REITs市场总成交金额整体比去年同期高，背后或许是更多增量资金流入。而今年以来成交换手率下降的趋势，或许是由于资金流通盘扩大后，更多投资者选择持有而非频繁交易。且经过近几年发展，REITs市场也在逐渐走向成熟，资金配置或更加注重资产基本面与稳定性。

从具体业绩上看，产权REITs与特许经营类今年以来均贡献出不俗的表现。其中产权类由于今年以来消费补贴不断以及政策端对内需提振的一系列措施，消费类REITs表现火热，涨幅将近50%。基于保障房政策预期加强，相关产品也上涨明显。特许经营类高速公路项目由于不同区域路网结构差异以及当地高速差异化收费政策等因素，内部业绩分化明显。

6月18日，证监会公布全国首批数据中心公募REITs正式获得注册批复，填补了REITs在数据中心领域的空白，为REITs底层资产实现重要品类扩容。有管理人认为，中长期利率维持较低位置，经济复苏落空可能令reits基本面持续走弱趋势持续更长时间，预计后期对经济贝塔值较高的reits可能弱于较低贝塔值的reits。建议在合理价格继续积极参与新发行reits投资，存量reits估值较高则以退出观望为主。

中金认为，随着机构与个人进一步参与REITs打新，认购倍数或将维持高位，打新后上市即卖出策略的高胜率有望维持，但收益空间或被动压缩，打新并长期持有、次新交易（更大的容量与收益空间）有望进入更多投资者的考虑范围。此外，随着扩募项目陆续审核推进，围绕扩募的博弈可能将是后续一段时间的市场焦点之一。

金斧子投研中心认为，短期上由于前期涨幅较大，且基于宏观环境波动与基本面数据变化，二级市场交易REITs需注意板块轮动趋势，关注基本面稳健有政策支撑的领域。长期上看，reits一级发行市场不断扩容，叠加国家对新兴金融工具的提振，REITs策略仍大有作为。