美国楼市极度危险的信号已经出现！

就在最近，华尔街知名投行突然对全美六大超级房企——D.R. Horton (DHI)、Lennar (LEN)、PulteGroup (PHM)、Toll Brothers (TOL)、Meritage Homes (MTH)、Tri Pointe Homes (TPH)——集体下调了信用评级！

这六家公司建造了全美三分之一的新房！ 它们的集体“亮红灯”，是华尔街对整个房地产市场发出的最高级别“危机前夜”信号！

这次暴露的问题，已被华尔街判断为比2008年的“信贷炸弹”还要严重！这是美国楼市“冰封”的开始！ 市场正从最火热的佛州、德州一路蔓延，快速冻结全美的交易流动性！

华尔街看到了什么“内部数据”让他们集体看衰地产巨头？

比08年更危险的“冰封”机制是什么？ 这种新缺陷如何彻底锁死市场流动性？

为什么危机偏偏从佛州、德州开始？ 它们的熄火预示着全美楼市雪崩吗？

今天，我们就一起来揭开这个自2008年以来，美国地产市场可能正面临的最大危机的真相！

利润率崩塌房，开发商‘以价换量’自救”

10月7日，华尔街知名投行 Evercore ISI 对全美六大超级房企全都降级。

Evercore 的首席分析师 Steven Kim 强调，即便现在房贷利率就算从6.8%降到6.4%，也没人买单。这说明美国房市已经不是房贷太贵这一个问题了，也包括大家对买房这个事情彻底没了信心，这一点房企最新的财报体现得淋漓尽致。

就拿行业巨头Lennar (LEN)来说，他们的 CFO 去年底就给自己打过预防针，说毛利率可能要跌到19%左右，十多年最低。结果呢？今年第三季度财报一出来，直接跌到了17.5%！比他们自己最悲观的预测还低。

再看看最大建商霍顿房屋(DHI)，虽然它毛利率目前维持在21.8%，但管理层已经明确警告：“好转之前，我们可能会迎来更糟的情况。”为了加速销售DHI已决定加大促销力度，这明显是甩货信号。公司宁愿少赚点，也要赶紧把钱收回来，把库存清掉。

连豪宅市场也未能幸免，托尔兄弟(TOL)毛利率从27.4%下滑至25.6%；Tri Pointe Homes (TPH)的毛利率也从29.9%降至27%。

从这些数据来看，整个房地产市场正面临利润急剧压缩的危机。无论是大型建商，还是高端市场的开发商，所有信号都指向了一个共同的现实：需求萎缩，利润压缩，整个行业正面临前所未有的挑战。

美股投资网认为，利润率下滑的根本原因在于房企采取了“以价换量”的策略。Lennar 的 CEO Stuart Miller 也承认：“想成交，就得给优惠。”

最直接的体现就是降价：Lennar 的平均售价在一年内暴跌了近 9%，从 42.2 万美元 降至 38.3 万美元。

另一种“暗降”手段是“买断利率”（Mortgage Rate Buydowns），也就是房企自己掏钱，帮买家把房贷利率降下来，刺激成交。这招确实能卖房，帮了买家，但房企自己亏大了！

在有些地方，房企花在这些促销上的钱，都占到房价的10%到15%了，是以前的两倍多！

房企现在是进退两难：

收入在减少（因为降价和促销）。

成本居高不下（地价、人工费可没跌）。

不打折？卖不出去！一打折？利润就没了！

华尔街现在最害怕的就是：一旦大家觉得“房价还要跌”，那所有人都会选择等等看。市场就会彻底僵住，房企的房子越积越多，最后可能就不得不大规模贱卖资产了！

这种利润被挤压的压力和库存随时可能爆仓的风险，就是华尔街集体降级的真正原因！

美住房市场宏观系统性脆弱性分析

现在我们把目光放远点，来看看美国住房市场的宏观大盘。

首先看最核心的房价收入比，现在一套中位数价格的房子大约是$416,900，而一个家庭的中位年收入只有$83,150。简单一算，房价已经是收入的5倍了，这个比例相当危险，几乎已经碰到了2008年次贷危机爆发前的那个临界点。

再来看一个更直接反映“买不起”的数据：根据 National Association of Home Builders（NAHB） 的最新报告，2025年约 74.9% 的美国家庭（大约 1 亿户）连一套中位价的新房都买不起。这说明购房市场已经不再是“大众市场”，而是彻底将绝大多数家庭排除在外。当四分之三的人都只能围观时，房企的需求端自然会陷入严重的萎缩，市场失去支撑是必然的。

信贷端的迅速收紧也让市场雪上加霜。在过去一年中，抵押贷款的拒批率从 12.1% 飙升至 20.7%，增长幅度超过七成！银行现在特别警惕，主要原因就是申请人的“负债收入比”太高，超过45%的基本都会被拒之门外。这等于说，很多看似有资格买房的人，在银行这里根本过不了关，资金流被彻底截断。

尤其对年轻一代来说，学生贷款这块巨大的“石头”简直成了购房的终极障碍。现在37%的首次购房者都背着人均近39,000美元的学贷。

美联储的研究明确指出，你每多欠1000美元学贷，购房的几率就会下降，实际效果就是推迟四个月买房。这些债务压得年轻人喘不过气，直接导致他们大规模“退场”。

而根据 2024年6月 的数据显示，过去一年首次购房者仅占所有购房交易的 24%，这是 National Association of Realtors（NAR） 43年统计以来的最低值。

首次购房者的中位年龄为 38岁，创下1981年以来的最高值。换句话说，这一代年轻人不再像父母那样，20多岁就能买房，靠房产“少奋斗10年”的时代已经结束。

综合来看，这些宏观数据完美地解释了为什么前面提到的房企会利润大跌、玩命促销。这不再是简单的房价回调或者利率调整就能搞定的“小病”，而是需求、收入、信贷、成本全部同步承压的“结构性大病”。

从普通购房者、到房企、再到整个市场，系统性的脆弱性已经暴露无遗，新房市场正在经历一场深度“冻结”。

3% 利率“锁定效应”

美股投资网深度调研发现，当前美国住房市场陷入僵局，核心问题在哪儿呢？

就在于一股强大的3%利率“锁定效应”，它几乎把整个住房市场的流动性彻底卡死了。简单来说，现在市场被一个巨大的“利率鸿沟”困住了：一边是很多房主享受的极低历史利率，另一边却是目前高达6.4%的市场高利率。

这个“锁定”的威力有多大？看看数据就知道了：全美大约80%的房主，他们的房贷利率都低于6%，其中更有超过一半的人（53%）锁定了低于4%的超低利率。

对他们来说，一旦动了卖房换房的念头，代价很大。举个例子，一个房主如果以3%的利率，月供一套40万美元的房子是1686美元。但如果他卖掉这套房，再买一套同等价格的新房，月供会瞬间飙到2505美元！每个月要多掏819美元，一年就得多花将近1万美元，这谁受得了？

正是这种高昂的“换房成本”，让现有房主们“换不起”也“换不动”。无论是想搬去别的城市、想换个更大的房子，还是退休了想换个小点的，全都因为成本太高而彻底作罢。

直接的后果就是：二手房库存被冻得像冰块一样，交易量直接创下了30年来的新低。

面对二手房市场的停滞，新房开发商本以为可以趁机抢占市场份额，但他们却不幸撞上了“购买力的天花板”。尽管新房成交量同比有所上涨（达到 80 万套），但与 2005 年的峰值 128 万套相比仍低了 38%。

更要命的是，开发商手里的库存已经严重过剩。目前建筑商的库存量高达7.4个月，远远超过了供需平衡的6个月标准，市场上积压了49万套待售房屋，很多建好的样板房都只能晾着卖不出去。

因此，“锁定效应”最可怕的地方在于，它不是通过房价崩盘或泡沫破裂的方式，而是通过利率将整个交易系统“锁死”。市场陷入了一种没有人敢动的僵局，除非利率大幅下调，否则这场流动性危机可能会持续多年，短期内难以有大的改变。

佛州与德州正重演08年的剧情

如果说，这轮房地产风险在哪最先显现，那一定是佛州和德州。

疫情期间，数百万家庭从加州、纽约等高税州迁入佛州、德州，原因是居家办公普及和生活成本压力。这一波迁移带动了当地新房建设的狂潮，市场需求一度大幅上升。

但现在，人口红利消退，供应过剩，需求骤冷。佛州的挂牌库存已达到 17.2万套，同比暴涨 22.7%，创下十年来的库存新高。德州的情况也不容乐观，Lennar 在德州市场的“销售激励”占了公司营收的 13%，包括抵押贷款利率买断、过户费援助、直接降价等。

如果一个建筑商每赚 7.69美元，就得花 1美元 用于打折促销，这几乎意味着开发商已经在价格上“降了一遍又一遍”。这一现象暴露了房企对需求疲软的深刻担忧。

此外Redfin 的数据显示，佛州和德州的空置新房社区数量已是疫情前的两倍，这与2008年“沙地四州”（加州、内华达、亚利桑那、佛州）情况相似。

当时正是这些地区的房市崩盘引发了全国性的房地产危机。但我并不是说，我们会看到像2008年那样的全国性崩盘，接下来我会详细解释原因。

接下来，看一个“冷门指标”：NAHB 房市信心指数，这个指数用来衡量建筑商的信心，正常值为 50，低于50表示悲观。

根据美股大数据StockWe.com

2025年10月，这一指数仅为 37，过去16个月里一直低于50，建筑商信心持续低迷。实际上，2020年疫情期间，住房市场最火热时，该指数曾高达 90，那时市场进入高峰期。

更夸张的是，到2025年6月，37% 的建筑商已开始降价，到8月，这个数字飙升至 66%，也就是说，三分之二的开发商都在“打折清仓”。这无疑是市场需求“撑不住”的信号。

从这些数据来看，需求疲软已经全面显现。房企为了保持销量，不得不大幅降价，这不仅是短期的促销行为，更是市场需求严重不足的信号。随着房价和信贷条件的双重压力，购房者的支付能力已接近极限，开发商库存不断增加，市场冷淡态势恐怕将持续。

这轮楼市麻烦与 2008 年危机的本质区别

有人可能会问：既然房价这么高、开发商的利润又一路被压，需求还在下滑，为什么美国房市还没崩盘？答案其实很简单：这次的问题不是信贷崩溃，而是购买力萎缩。

首先来看信贷质量：2008年那场危机之所以爆发，一个核心原因是银行“乱放贷”，举例来说，2006年曾有三分之一的贷款是“无收入证明贷款”，基本没看借款人还款能力。

而如今的情况大不相同。数据显示，目前约 40% 以上的美国家庭住房是无房贷状态。根据 Census Bureau 分析，截至2024年，约 39.8% 的房主（约3400万户） 已经完全付清抵押贷款。

与此同时，最新数据显示 “单户住宅抵押贷款逾期率”仅约 1.7%–1.8%。例如，Fed 数据中，商业银行所持单户住宅抵押贷款在2025年第二季度的逾期率为约 1.79%。

这些数据说明：借款人的整体还款能力比2008年那会儿强得多，金融体系的“地基”更稳。

其次看房主“家底”：2008年很多房屋处于“负资产”状态（欠款比房屋值高），这让市场一旦下滑就雪崩式。

但现在的情况是，越来越多家庭房屋已经付清贷款，仅靠房屋本身即具备一定资产缓冲力量。比如上述“无房贷”比例数据就是一大支撑。这意味着，即便未来利率再上、房价下滑，很多房主至少还有“已付清房屋”作为缓冲，不会轻易被迫出售。

再看供需结构：2008年危机前夕，是因为房企疯狂开工、市场严重过热。数据显示当时年开工量一度高达约 220 万套以上，而库存也因此持续累积。

但如今据公开数据，年开工量远低于那一水平，供应并未像当年那样泛滥。

虽然在某些区域（如佛州、德州）出现供应过剩、开发商促销加码的情形，但从全国层面看，问题其实是需求被抑制、购房者拿不出钱、贷款成本高、而不是供应压倒性堆积。这一系列迹象形成了“需求冻结”而非“信贷+供过于求”的系统性崩溃机制。

简而言之：这次房地产市场的危机并非“资产有毒”或“银行坏账”导致的崩盘，而是购买力萎缩。由于贷款质量较高、房主的家底较厚，市场没有像2008年那样爆发大规模违约。但由于高房价、高利率和购房者支付能力的下降，市场面临长期低迷的风险，可能会进入缓慢下行或横盘的僵局状态，而不是短期的崩溃。

本文来自微信公众号“美股投资网”

作者：StockWe.com

该文观点仅代表作者本人