上周末全国人大授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点，启动时间由国务院确定，授权的试点期限为五年，房地产税的推进速度超预期，整体房地产调控长效机制的重要一环开始落地。前期房地产调控基本着眼于供给端，核心是推动房地产企业端降杠杆，降低金融风险，但是这难免会影响未来房地产市场的住房供给，尤其是今年二批供地以来，地产商已无力拿地，对应明年新房的供给量可能明显下行，此时如果维稳房地产市场，即使只是扶持刚需，也可能给房价带来较大的上涨压力。房地产税试点的推进则为需求端的支持政策打开了空间，房地产税的推进进一步降低了房产作为投资品的属性，进一步挤出了投资性的需求，同时多套房所有者也可能开始卖出房产而进一步增加可售房源。此时，对于刚需的一些金融支持，无论是首付比例还是利率，都可以支撑刚需来承接这部分需求，让房产在多套房所有者和刚需之间形成换手。

当前房地产税的细则仍未明确，从大的方向上判断，此轮试点肯定不同于十年前上海和重庆的试点，此前上海征收仅针对增量，重庆仅针对豪宅，此次征收范围大概率会拓展到存量房产，但是初期税率可能不会定的太高，整体维持“大税基、低税率”的原则，根据套数和面积也会有一定的免征额，对于有两套房以内的家庭影响应该不大。尤其是当前房地产市场处于较冷的状态，预计初期试点城市也不会超过十个，除了上次试点的上海和重庆，深圳、杭州、海南、成都等都有可能进入试点行列。在房地产税逐渐完善落地之后，前期一些行政性的调控措施，比如限购限贷等等，都可以逐步退出历史舞台。

从国际经验来看，房地产税可能会对短期房价产生影响，但是一两年之后房价依然会回到自身的趋势上来，取决于当地的经济发展水平和人口流入情况。对于地产股来说，短期情绪上的影响也远大于实质影响，目前市场关注的核心依然是房地产企业的违约和信用问题，针对此问题，我们已经看到了一系列的政策变化，除了按揭和开发贷的逐步松动，本周发改委也召集地产美元债大户开会，也会针对资金出海偿还美元债开一些绿色通道。整体对于销售来说，房地产税产生的情绪影响应该不及按揭贷款松动带来的正面拉动强，毕竟在地产政策如此严厉的阶段，投资性需求已经很少，按揭中90%以上都是首套，很多刚需改善需求都是被抑制的状态。因此后期随着融资端的松动，地产销售数据出现环比改善，也会明显缓和市场忧虑。

同时，虽然国内的煤价调控成效显著，但是海外能源危机仍然在发酵，而且更多涉及到政治层面的博弈，欧洲冬季面临天然气荒，俄罗斯有足够的天然气供应，但是要求欧洲批准北溪二号才会增加供气。在美国页岩油资本开支仍然较低的背景下，OPEC+也没有动力明显增加供给，油价突破85美金。全球的通胀预期快速上行，美国2年期通胀预期创历史新高，也倒逼各国开始加快退出货币宽松，英国央行已经开始为加息造势，鲍威尔上周讲话也已基本明确11月开始缩减资产购买，并且提到2022年中如果通胀依然较高会加息，美债利率再度上破1.7%。此背景下，央行也无法进行太多宽松举措，降准预期延后，近期缴税等资金压力也仅是通过公开市场投放这种短钱来解决。经济和盈利向下，货币宽松空间受限，选股也更需关注盈利的确定性和估值的匹配度，静待通胀预期回落和货币宽松空间打开。

卢洋  2021年10月26日夜